來源：中國吉林網

　　“中原地產”是一家知名房地產中介代理機構。2010年，深圳女老板張少平借助中原地產中介人員，采用偽造合同等手法，用一套房屋進行多宗詐騙活動，涉案金額高達6000多萬元。2011年，女老板張少平被法院判處12年有期徒刑。隨后，“中原地產”也被受害者訴之法院，該案目前正在省高院申訴再審階段。本案是國內“二手房”危險交易的一個縮影。

　　離奇的“二手房”詐騙

　　2011年12月13日，廣東省高級法院對一宗合同詐騙案作出終審裁定，駁回張少平的上訴，維持深圳中院一審判決。照此判決，張少平將要坐牢直到2022年出獄。

　　張少平高中文化，1973年生，案發前在深圳經營三間公司：世態餐飲公司、世態物業公司、壹品投資公司，三個公司都處于虧損狀態。但對外張少平則宣稱，她很有實力，在做不良資產投資，資金回籠非常快，由此騙取了不少人的信任。

　　據深圳市檢察院指控，2010年3月開始，張少平通過中介為其尋找高檔住宅，通過民間借貸的方式陸續購買多處高檔房產，又以房產為抵押，陸續進行再次借貸，欠下了巨額債務。

　　導致張少平騙局敗露的是深圳南山區的“華僑城”純水岸1109房屋(以下簡稱“1109房屋”)，張少平通過這套房騙了六方當事人，資金累計高達6000多萬元。據檢察院指控，2010年5月5日，經“中原地產”介紹，張少平以2200萬元價格購買1109房屋。為支付購房款，張少平采用“拆東墻補西墻”的方式多方舉債，先后向金恒泰公司(唐茲往)、玉誠擔保(許智)、趙輝、肖佳銀、韓文銘五方舉債。

　　韓文銘是最后一名受騙者。2011年6月21日，張少平隱瞞已經拖欠巨額債務和已經將純水岸1109房50%的產權承諾過戶給債主肖佳銀的事實，向韓文銘謊稱購買純水岸1109房需要償還監督(監管)資金，希望用純水岸1109房100%產權作抵押向韓文銘借款人民幣1400萬元，并與韓文銘簽訂了《借款合同》和《抵押合同》。同日，被告人張少平將向韓文銘借到的1400萬元人民幣全數用于歸還其欠下金恒泰公司的債務，未按照約定支付購房資金。在被害人韓文銘一方多次要求張少平抵押房產的情況下，張少平以能夠借到錢還債為由，要求韓文銘不要辦理抵押登記。2010年6月24日，韓文銘在多次催款無果后，自行到國土局申請辦理抵押登記，被告知該房產權已經被法院查封。且被多個債權人輪候查封，查封總金額多達5000多萬元。后來，該房產被法院拍賣得款1500萬元。法院按查封順序歸還了個別人的債務，張少平沒有其他財產，韓文銘1400萬元由此打了“水漂”。

　　公安機關介入后，委托深圳司法會計鑒定中心對張少平通過1109房實施的詐騙活動進行了專項審計，發現她向5人“借款”總額高達6200萬元。鑒定結果如下：5月5日，以1109房為抵押，向金恒泰公司借款1400萬元;2010年5月20日，以購1109房存在困難為由，向玉城擔保借款1300萬元;6月11日，以虛假合同向趙輝借得550萬元;6月13日，向肖佳銀借款1300萬元;6月21日，向韓文銘借得1400萬元。他們的損失情況為：金恒泰損失740萬元、玉城擔保損失200萬元、趙輝損失32萬元、肖佳銀無損失、韓文銘損失1400萬元。

　　列在審計清單中的頭一個受害者，是原房主謝鳳如，直接損失金額為1300萬元。計算方式為：合同價款為2300萬元，張少平僅支付了900萬元用于贖樓，余款始終未支付。

　　危險的委托

　　一切都從謝鳳如的房產開始。

　　據謝鳳如講，2010年3月，謝鳳如放盤出售“華僑城”純水岸四期1109號房產。2010年5月3日前后，一位自稱是中原地產工作人員的徐啟打來電話，告知有一位叫張少平的人，有意購買該套房產，并約謝鳳如盡快看房。

　　5月4日下午，謝鳳如按約同買方看房，但實際前來看房的人卻是自稱中原地產工作人員的鄭蕤宗(中原地產工作人員)，并非張少平。鄭蕤宗稱張少平是其親戚，全權委托他來辦理。鄭蕤宗在看完房之后，于當天晚上告知謝鳳如，希望5月5日上午就簽訂買賣合同。

　　2010年5月5日，謝鳳如與張少平簽訂了《二手房買賣合同》，合同約定該房產交易總價2200萬，買房先支付100萬定金，余款2100萬在2010年6月15日之前全部付至買賣雙方指定的監督機構的指定賬號中。由于房屋是按揭付款，尚有房款未付清，合同約定，買方自愿自行籌款替賣方贖樓。在賣方贖出房地產證原件并注銷抵押登記且買方已按一次性付款的條款約定將樓款全部打入買賣雙方指定的機構監管賬號之日3日內辦理房產過戶手續等事項。

　　謝鳳如出于對中原地產的信任，同意由中原地產中介人員全權負責房產買賣相關的過戶手續等事宜，在2010年5月5日分別辦理了公證委托書。

　　2010年5月18日，鄭蕤宗以謝鳳如的代理身份與張少平的代理人卓漢欽、工商銀行深圳喜年支行共同簽訂了第三份《資金監管協議》，張少平存入800萬元至該協議約定的監管賬戶內。但到五月底。張少平以800萬元是找別人借的，需要馬上歸還，希望撤銷該份資金監管，再另想辦法籌錢。“張少平和鄭蕤宗擅自撤銷了800萬元的資金監管。”這些，謝鳳如毫不知情。

　　隨后，鄭蕤宗要求謝鳳如再辦理一份公證委托，以便后續張少平在工商銀行深圳羅湖支行辦理資金監管手續。2010年6月1日，謝鳳如再次出具了第三份公證委托書，委托曾素梅、許智、鐘英雄、深圳市玉誠擔保有限責任公司以謝鳳如的名義辦理該房產轉讓相關事宜。謝鳳如說，她在辦理此份委托公證時，并不認識這些受托人，只是基于對中原地產及其工作人員鄭蕤宗的信任才辦理了該委托。

　　這些根據中原地產要求做的系列“委托協議”，為張少平后來的詐騙活動鋪平了道路。據深圳市公安局經濟犯罪偵察局的詢問筆錄，張少平承認為了進行詐騙，要求中原地產公司的工作人員鄭蕤宗、徐啟等幫助張少平以該1109房一套房的買賣偽造提供三份虛假買賣合同，偽造的《二手房買賣合同》分別由中原地產公司工作人員徐啟填寫好，一份假合同成交價是1350萬元，后交給工商銀行羅湖支行;由中原地產公司工作人員徐啟填寫好，另一份假合同成交價是1300萬元，后由工作人員鄭蕤宗提交給工商銀行喜年支行;在中原地產公司白石洲分行由鄭蕤宗提供第三份假合同成交價是1350萬元，供給張少平、趙輝辦理資金監管。

　　中原地產無責?

　　該案給各大房產中介公司都敲了一記警鐘，它是當前混亂的二手房交易市場的一個縮影。然而在張少平案中，讓人大跌眼鏡的是，中原地產至今未承擔任何民事責任。

　　作為最早的報案人、最大受害者之一，謝鳳如在刑事報案之后，就將深圳中原地產按照民事糾紛告上法庭。深圳市福田區法院一審判決認定，中原地產存在嚴重過錯，應承擔相應的賠償責任。判后，中原地產不服，上訴至深圳中院。二審中，法院認為中原地產中介人員在中介服務中的所有錯誤都是其個人行為，在2013年12月判決中原地產不承擔任何賠償責任。

　　對此，法律界也有人認為，中原地產公司人員鄭蕤宗等涉嫌在張少平詐騙犯罪中偽造三份二手房買賣合同，起到幫助作用，是幫助犯，不應逍遙法外，應該受到刑事追究。同時，偽造的三份合同均為中原地產公司二手房買賣合同版本，且偽造行為發生在中原地產辦公場所及中介服務的過程中，并且與1300萬元資金監管欺詐緊密聯系，因此，中原地產也應承擔民事賠償責任。

　　據悉，謝鳳如在2014年4月申訴后，廣東高院目前正在審查之中。今年8月，記者致電深圳中原地產有限公司，公司有關負責人回應說，公司將遵照司法程序，由法院裁定是非，目前不便接受采訪。

　　廣東大同律師事務所主任律師朱永平說：“根據《侵權法》規定，用人單位的工作人員因執行工作任務造成他人損害的，由用人單位承擔侵權責任。勞務派遣期間，被派遣的工作人員因執行工作任務造成他人損害的，由接受勞務派遣的用工單位承擔侵權責任;勞務派遣單位有過錯的，承擔相應的補充責任。”

　　他說，“如果鄭蕤總、徐啟等人，是在任職期間，并且以深圳中原地產的名義做事，這屬于職務行為。因職務行為造成侵權的，用人單位應承擔侵權責任。如果深圳中原地產，當時與二人并無勞動合同和社保關系，完全屬于二人打著中原地產的名義行事，并且中介費用完全由二人獨自收攬，則完全屬于個人行為，深圳中原地產無需承擔責任。否則，中原地產難辭其咎。”(據中國聯合商報)

　　新聞鏈接：如何防范“二手房”的法律陷阱

　　國家統計局7月18日發布70城市房價變動情況，與去年同期相比，70個大中城市中，“二手房”價格上漲的城市有62個，占比90%。那么，如何防范二手房交易中可能出現的法律陷阱呢?

　　一、簽二手房買賣合同之前，一定要確認業主身份及房產的真實信息。首先是業主本人的身份信息，曾發生過賣方通過中介持假的身份證與買方簽合同。其次是房產的真實信息，房產的真正權屬，有無被查封、有沒設置抵押等他項權的限制等。業主身份信息的真實性和房產信息的全面性都是簽訂買賣合同的重要前提條件，一定要核查清楚，千萬不可想當然或只相信中介的保證或承諾。

　　二、必須明確雙方違約責任。房產交易比較復雜且金額較大，有時會出現意想不到的狀況，導致房產交易不能進行下去，原因可能是賣方的故意或者其他客觀的原因，比如銀行按揭辦不下來等。為了能避免以后出現糾紛無法依約解決，在簽署合同時就應明確寫清楚雙方的責任和權利，并明確違約金的償付金額和支付時間。很多中介提供的二手房買賣合同都有明確列明賠付違約金的條款，但大多數都沒有明確支付期限。這會導致違約方據此拖延支付時間，使條款的實際約束力和執行力下降。

　　需特別提醒的是，中介機構手上的所謂標準《二手房買賣合同》其實并不“標準”，沒有任何一個部門或者機構出臺過所謂的房產交易標準合同。有的也只是合同范本。所以大家要勇于沖破這些“標準”，把自己期望得到的權利寫入合同中去。

　　另外，在違約金問題上，償付金額和支付時間都約定明確了，買方還是可能在交易中吃虧。原因是有些業主或經紀公司在收取客戶定金后，還會帶其他客戶看房，在房產大漲的時候，很可能有人出價高，業主寧愿毀約，再賣給出價高的。買方除可以收到雙倍返還定金外也無可奈何。

　　三、必須在合同中明確辦理過戶時間、房屋交接期限。在實際操作中買方會將房款分為首付和尾款兩部分在不同時間段打給房主。因此，買方需要明確付款時間，而同時尾款的支付時間有賴于房產過戶的日期，因此買方有權利知道房產的過戶時間。如果逾期則依照實際情況由違約方承擔責任。另必須注明水、電、煤氣、物業、供暖等各項費用的交接時間，交接這些費用是房屋本身附屬問題，也是劃分責任的關鍵，屬于“房屋交付”中的重要條款，。

　　四、必須在合同中注明原有的家具電器歸屬問題。筆者處理過一個糾紛，業主為了爭取順利轉讓房產，在簽合同時承諾買方，房產交接時將現有的家具電器及部分物品留給買方使用，但沒有在合同中注明。合同簽完，定金交付后，業主就把多部空調、冰箱、家具等全部物品搬走，價值數萬元。因此，遇到這樣的情況，買方一定要要求業主把承諾寫進合同，并把物品名稱、品牌、型號等信息列個清單，作為買賣合同的附件。

　　五.必須列明各種費明細單。購買二手房過程中，買方往往不一定清楚各個環節所需要的費用。稅費、查檔費、按揭手續費、中介傭金、律師見證費等，都需要在簽合同前全部了解清楚，并明確由哪一方承擔，以免產生糾紛。(文 / 梁敏基，作者系廣東兆豐律師事務所主任，長期從事金融、房地產法律事務。)